上海二手房市场升温：10月成交量或超2万套，业主涨价有底气了？

10月是楼市销售的传统旺季，上海二手房市场愈发活跃。

“不好意思，刚刚在签合同。”10月22日凌晨，一名上海闵行区七宝的房产经纪人向时代周报记者发来现场忙碌的照片。他所在的门店10月21日晚间共计成交了2套二手房。

网签数据也印证了二手房市场的活跃。上海市房地产交易中心主办的“网上房地产”数据显示，10月初至今，二手房日均网签量已有3天突破千套大关。

业内人士指出，10月单日网签套数还有破千机会。另有机构预测，10月二手房成交总量或将超过2万套。

单日成交量三度破千

“网上房地产”数据显示，10月21日，上海二手房网签成交套数为847套，二手房网签成交面积为69442.47平方米。

回看整个十月，安居客上海数据显示，自国庆假期之后，上海二手房日均网签量基本维持在800套左右，甚至月内有三天单日网签量破千套，市场回温明显。

具体来看，10月13日、10月19日、10月20日，上海二手房网签量分别为1334套、1159套、1164套，其中单日网签1334套的成绩也创下了自2023年9月以来单日签约的新高。

据国家统计局数据，9月，上海二手住宅销售价格环比下降1.2%。另据中指研究院发布的报告，9月，上海二手住宅成交13944套，环比下降10.6%，同比下降8.1%。

上海中原地产资深分析师卢文曦指出，上海本轮二手房的回温主要受到“沪七条”政策的影响。今年9月29日，上海市住房城乡建设管理委等六部门在“527新政”的基础上再度出台重磅楼市政策，涉及调整住房限购政策、优化住房信贷、调整住房税收等七条具体措施，业内称之为“沪七条”。

“沪七条”包括:非沪籍居民购买外环外住房社保或个税年限“3改1”；三年居住证加社保可享沪籍居民家庭购房政策；自贸区临港新片区则实施更加差异化的购房政策，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房。此外，二套房最低首付比例20%，增值税征免年限“5改2”。

值得一提的是，10月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年10月21日贷款市场报价利率为:1年期3.1%，5年期以上3.6%。两个品种报价均较前值下调25个基点，这是LPR年内第三次调整。

中指研究院表示，此次5年期以上LPR的调降，有利于带动购房需求释放，配合住建部、央行、财政部等部委近期落地的政策“组合拳”，有望形成更大合力，助力房地产市场“止跌回稳”。

该机构还指出，当前首套、二套5年期以上公积金贷款利率2.85%、3.325%，在7月、10月LPR的两次下调后，公积金贷款利率与商业贷款利率的利差进一步收窄。此次LPR的下调，或将推动公积金贷款利率的再次调整，带动购房者购房成本的进一步下降。

卢文曦认为，随着政策持续加码，上海二手房市场10月下旬还将保持火热，单日网签套数还有破千机会。“上海二手房10月的成交量有机会突破2万套，成交量止跌‘板上钉钉’。”卢文曦认为，价格跌幅很可能趋缓。

此外，安居客上海也认为，短期内上海二手房成交量的积极趋势仍将继续维持。据该机构预测，本月上海二手房成交量或将在22000-25000套之间。自3月、6月、7月之后，10月上海二手房成交量年内或第四次突破2万套。

涨价潮要来了？

二手房市场回暖，部分房源涨价。

国庆长假期间，一名上海太平洋房屋的经纪人向时代周报记者透露，最近确有业主涨价10万元。不过，该人士也表示，这只是个别案例。

“只要定价合理，现在房源出售很快。”一名房产中介告诉时代周报记者，如诚心想卖房，涨价并不明智，“毕竟现在上海大量二手房挂牌量还摆在那里，购房者的可选择空间还很大。”

太平洋房屋数据显示，10月1日至10月20日，该机构的挂牌房源增长200套，增长幅度不大，约0.6%；降价房源占总房源的比例为13.5%，平均降幅4.5%，涨价房源占比为3.8%，平均涨幅9.2%。

太平洋房屋指出，大部分房东对于价格的反馈波动不大，90%以上的房东均无跳价成交，在依托政策刺激尽快出售或者完成置换，希望在这波市场中尽快将挂牌很久的房屋出售掉。

据此前太平洋房屋公布数据，9月30日至10月12日，该机构的挂牌房源有降价的套数占比15.73%，平均跌幅5.79%；涨价的房源占比为2.08%，平均涨幅7.34%。

相较之下可以发现，目前太平洋房屋的挂牌房源中，降价房源占比下降了超2个百分点，涨价房源占比则提升超1.7个百分点。此外，涨价房源平均涨价幅度也明显高于此前。

卢文曦向时代周报记者分析，这一次政策出台后，市场氛围确实有所不同，“业主涨价的底气似乎比过往几次强了不少。”

他认为，这一方面是市场情绪的因素，另一方面则是前一段时间房价的下跌偏离正常轨道，目前是价格修正，“但这不意味着房价就一定能涨起来，两者有很大差别。”