多地官宣取消土拍限价专家称有利于优质优价

近期，全国多地陆续公告土地出让环节取消限价。

10月18日，厦门市自然资源和规划局公告称，计划于11月7日出让2023P12一宗商住用地。公告显示，该地块采用拍卖方式出让，不设拍卖底价，按照价高者得原则确定受让人。

而此前厦门市涉宅用地的出让公告显示，地块均采用“定品质、限房价、限地价+摇号”方式拍卖出让。当竞买人报价达到上限价格时，将在拍卖会现场通过公证摇号方式确定竞得人。成交土地出让金即为竞价上限价格，而上限价格相比于起拍价一般溢价在10%-15%之间。

此前，全国多地均采取土拍限价模式。而近期除厦门市之外，已有成都市、济南市、合肥市等多地相继落实“取消土地限价”。如10月9日，济南市自然资源与规划局发布公告，对即将竞拍的济自然规划告字9-1号、济自然规划告字10-1号两批土地的竞买规则做出调整，新公布的挂牌文件显示，土地最高限价取消。

10月12日，合肥土地市场网披露了合肥市辖区第三批拟出让居住用地清单，根据土地出让公告，有6宗地块合计面积571.058亩将于11月2日出让，将采取拍卖方式出让，即竞买人以举牌方式应价，报价最高者且高于保留底价的为竞得人。

而此前成都也发文称，中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。除控制性详细规划明确的宗地内需叠建以及宗地周边绿地、道路、养老托育等公服配套设施外，原则上新出让住宅类用地不再设置配建要求。

镜鉴咨询创始人张宏伟向《证券日报》记者表示，合肥市、济南市和成都市为这一轮土拍政策规则调整的首批城市，取消地价的最高价限制，也就是开始执行“价高者得”政策。预计其他城市尤其是一、二线城市也会尽快落地执行，同时，各地原有的竞配建、竞自持、“竞品质+摇号”等土拍政策也可能会阶段性的退出市场。

那么，多地取消土拍限价模式，对房地产市场会有哪些影响？

中指研究院市场研究总监陈文静向《证券日报》记者表示，成熟区域地价限制取消之后，优质地块地价或有所上涨，进而带动市场交易上行预期，对当前“稳房价”“稳预期”亦将产生积极带动。

“各地尤其是一、二线城市土拍规则较复杂，现有规则基本是自市场较热阶段延续执行至今的结果。”张宏伟表示，如今各地尤其是非一线非强二线城市土拍市场遇冷，取消原有土拍规则有助于降低土拍门槛，增加土地市场活跃度。

“预计今后各类城市将更加充分地发挥地价的市场调节作用，鼓励优质优价，好的项目、高品质项目不再受限价政策限制，这类项目尤其是在主城区优质地段的项目将带动核心一、二线城市的楼市率先复苏。”张宏伟如是称。

“对土地市场来说，让地价回归市场，一定程度上有利于提振土地市场情绪，尤其是热点城市及核心片区，后续或有更多城市跟进。”陈文静表示，但当前土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，在销售尚未出现持续性、实质性转暖下，对于大多数城市而言，土拍规则调整带动的市场效果或有限。